Nećete imati ništa i bit ćete sretni
Kako zakoni, porezi i “zelena tranzicija” mijenjaju vlasništvo nad stanovanjem
(analitički esej)
Rečenica „Nećete imati ništa i bit ćete sretni“ često se koristi kao provokacija. Kao karikatura budućnosti, pa se onda s podsmijehom odbacuje kao pretjerivanje. Problem nastaje onda kada se pokaže da nijedan zakon sam po sebi ne govori to, ali da njihova kombinacija proizvodi upravo takav ishod.
Ovaj tekst nije optužnica o skrivenim namjerama.
Ovo je analiza posljedica sustava.
1. Početna točka: vlasnik koji nije investitor
Zamislimo prosječnog hrvatskog građanina:
– ima jedan stan, u kojem živi
– stan je stariji, veće kvadrature
– zgrada je energetski neučinkovita
– prihodi su prosječni ili ispodprosječni
– nema značajnu ušteđevinu
To nije rentijer.
To je čovjek kojem je stan sigurnost, ne poslovni model.
2. Energetska obveza: EPBD i nacionalna provedba
Europska unija donijela je Direktivu o energetskim svojstvima zgrada (EPBD), kojom države preuzimaju obvezu smanjenja potrošnje energije u stambenom fondu. Naglasak je na obnovi najlošijih zgrada.
Direktiva ne kaže da će vam netko sutra zabraniti život u stanu.
Ali uvodi mehanizme kroz koje neobnovljene zgrade postaju skuplje, nepovoljnije i dugoročno neodržive.
U praksi to znači:
– energetske obnove zgrada
– zajedničke investicije suvlasnika
– obveze koje se ne mogu jednostavno odbiti
Ako nemate novca – sustav nema rješenje za vas.
Postoji samo obveza.
3. Porez na nekretnine: trajni financijski pritisak
Paralelno se u Hrvatskoj uvodi širi porez na nekretnine, kao prihod lokalne samouprave. To nije slučajna mjera – MMF već godinama preporučuje Hrvatskoj upravo takav porez kao “stabilan izvor prihoda”.
Karakter tog poreza je ključan:
– plaća se svake godine
– ne ovisi o vašem prihodu
– ne zanima ga jeste li likvidni
Vlasništvo nad stanom time prestaje biti pasivna sigurnost.
Postaje stalni trošak.
4. Točka pucanja: kad matematika više ne radi
U jednom trenutku događa se nešto banalno:
računica više ne drži.
– nemate sredstva za energetsku obnovu
– nemate kreditnu sposobnost
– porez i troškovi rastu
– vrijednost stana pada jer je “energetski loš”
Država vas ne izvlašćuje.
Nitko vas ne prisiljava pravnim rješenjem.
Ali tržište radi svoje:
prodaja postaje jedina realna opcija.
To nije slobodan izbor.
To je ekonomska prisila.
5. Otvoreno tržište: OECD i novi kupci
U tom trenutku Hrvatska se priprema za ulazak u OECD i mijenja zakonodavstvo tako da državljani i pravne osobe iz OECD država mogu kupovati nekretnine pod istim uvjetima kao domaći građani.
To znači:
– širi krug kupaca
– veća količina kapitala
– fondovi i institucionalni investitori
Za njih:
– energetska obnova je poslovna računica
– porez je trošak poslovanja
– digitalizirani sustav je prednost
Za vas:
– prodajete jer morate.
6. Bačićev zakon: ubrzivač procesa
Novi Zakon o prostornom uređenju (tzv. Bačićev zakon) ne tjera nikoga da proda stan.
Ali on uklanja proceduralne kočnice:
– potpuna digitalizacija planiranja i dozvola
– standardizirani i brži postupci
– urbanistički projekti i komasacija
– smanjena lokalna mogućnost usporavanja
Time se tržište čini protočnijim, bržim i predvidljivijim – osobito za kapitalno jake kupce.
Zakon ne stvara pritisak.
Ali ubrzava posljedice pritiska koji već postoji.
7. Ishod: najam kao nova norma
Na kraju procesa:
– bivši vlasnik živi u najmu
– često u istom kvartu
– plaća stanarinu fondu ili pravnoj osobi
– nema dugoročnu sigurnost stanovanja
Nitko mu ništa nije oduzeo.
Ali ništa više nema.
Zaključak
Ako netko kaže da postoji plan za oduzimanje stanova – to bi bilo pretjerivanje.
Ali ako kažemo sljedeće:
Kombinacija energetske regulacije, poreza na nekretnine, liberalizacije tržišta kroz OECD i ubrzanog prostornog planiranja stvara sustav u kojem dio stanovništva gubi vlasništvo nad stanovanjem i prelazi u trajni najam.
– to je činjenično točno.
I upravo zato rečenica „Nećete imati ništa i bit ćete sretni“ više nije slogan.
Postaje opis društvenog smjera.
Izvori i zakonodavni okvir
– Zakon o prostornom uređenju (RH) – tzv. Bačićev zakon
– Direktiva (EU) 2024/1275 o energetskim svojstvima zgrada (EPBD)
– Direktiva (EU) 2023/2413 (RED III – obnovljivi izvori, javni interes)
– Uredba (EU) 2024/1991 o obnovi prirode
– Nacionalni plan oporavka i otpornosti (NPOO)
– OECD Kodeksi liberalizacije i pristupanje RH OECD-u
– Preporuke MMF-a (Article IV) o porezu na nekretnine
Autor
Piše